Brutto-Rendite ist Marketing. Netto-Rendite nach Bewirtschaftung, Instandhaltung und Leerstand zeigt was wirklich übrig bleibt. Plus Mietpreis-Multiplikator als Sanity-Check.
So funktioniert der Rechner
Kaufpreis + Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerb, Makler – typisch 8-12 %). Das ist dein echtes Investment.
Kalt-Monatsmiete × 12 – Leerstandsquote (typisch 2-5 %). Warmmiete-Bestandteile gehören NICHT zur Rendite-Rechnung.
Verwaltung (~25-35 €/Monat/Einheit) + Instandhaltungsrücklage (~1 % vom Kaufpreis/Jahr).
→ Ergebnis: Brutto + Netto-Mietrendite + Mietfaktor + Status-Einschätzung.
Brutto-Mietrendite = (Kalt-Jahresmiete ÷ Kaufpreis) × 100. Die Zahl in Maklerprospekten – ohne Kosten, ohne Nebenkosten, ohne Leerstand.
Netto-Mietrendite = ((Jahresmiete × (1 - Leerstand) − Bewirtschaftung − Instandhaltung) ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten)) × 100. Was wirklich pro Jahr rausspringt.
Mietpreis-Multiplikator = Kaufpreis ÷ Jahres-Kaltmiete. Faustregel: bis 20× günstig, 20-25× normal, 25-30× teuer. München/Hamburg-A-Lagen aktuell oft 40-50× – das ist Wertsteigerungs-Wette, keine Renditeobjekt.
Beispiel: 300.000 € Kaufpreis, 10 % Nebenkosten (=30.000 €), 1.200 € Kaltmiete, 30 € Bewirtschaftung/Monat, 3.000 € Instandhaltung/Jahr, 2 % Leerstand. Brutto: 4,8 %. Netto: (1.200 × 12 × 0,98 − 360 − 3.000) ÷ 330.000 = 3,3 %.
Die Rechnung ignoriert Finanzierungskosten und Wertsteigerung. Das ist die operative Rendite – die Eigenkapital-Rendite kann mit Hebel (Kredit) höher sein.
Die Mietrendite zeigt netto, ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage wirklich lohnt.
Bruttorendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis. Aussagekräftig ist die Nettomietrendite: nach Nebenkosten, Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall.
Unter ~4 % Nettorendite trägt sich eine Immobilie kaum selbst. Der Standort entscheidet über Wertsteigerung mehr als die Anfangsrendite.
Vier typische Situationen, in denen sich der Aufruf konkret rechnet:
Bevor du einen Vertrag unterschreibst — schwarz auf weiß die echten Zahlen.
Wie wirken sich Änderungen (Betrag, Laufzeit, Steuerklasse) konkret aus?
Ist dein Plan mathematisch realistisch — oder zu optimistisch?
Mit konkreten Zahlen ins Gespräch mit Bank/Steuerberater gehen.
Die Berechnung berücksichtigt die aktuelle Gesetzeslage 2026 sowie marktübliche Konditionen. Details findest du unten in der ausführlichen Erklärung.
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