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WG-Zimmer untervermieten: Was ist steuerpflichtig? #
Wenn du ein Zimmer deiner Wohnung dauerhaft an Mitbewohner vermietest (klassische WG), erzielst du Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Diese sind in der Steuererklärung anzugeben.
Wichtig: Es gibt keine generelle Freigrenze für Mieteinnahmen. Selbst 200 € pro Monat sind streng genommen steuerpflichtig. Allerdings gilt: Liegen alle Einnahmen (inkl. Mieteinnahmen) unter dem Grundfreibetrag von 11.604 € (2024), fällt keine Steuer an.
Bei einem WG-Zimmer für 400 €/Monat (4.800 €/Jahr) und steuerpflichtiger Person: Kosten anteilig abziehen. Verbleiben oft nur 500–1.500 € steuerpflichtiger Gewinn – Steuer darauf je nach Grenzsteuersatz 100–500 €.
Welche Kosten kannst du abziehen? #
Du vermietest 20 m² von deiner 80 m² großen Wohnung → Anteil: 25 %. Diese Kosten kannst du zu 25 % als Werbungskosten abziehen:
| Kostenart | Abzugsfähiger Anteil |
|---|---|
| Kaltmiete (Untermieter) | Vollständig (als Einnahme) |
| Eigene Kaltmiete | 25 % (Flächenanteil) |
| Betriebskosten (Strom, Heizung) | 25 % (Flächenanteil) |
| Internet, Telefon | 25 % (Flächenanteil, falls nicht extra abgerechnet) |
| Renovierung des vermieteten Zimmers | 100 % (direkte Zuordnung) |
| Möbel für das vermietete Zimmer | 100 % oder über AfA (3–10 Jahre) |
Airbnb: Gewerblich oder privat? #
Bei Airbnb kommt es auf die Intensität an:
- Gelegentliche Vermietung (< 90 Tage/Jahr, eigene Wohnung): Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – privat.
- Regelmäßige, intensivere Vermietung mit hoteltypischen Zusatzleistungen (Frühstück, tägliche Reinigung): Kann als Gewerbebetrieb eingestuft werden – dann Gewerbesteuer, höhere Anforderungen.
Faustregel: Wer eine oder zwei eigene Wohnungen ohne Hotelservice vermietet, bleibt üblicherweise im privaten Bereich.
Airbnb und das Finanzamt: Was du wissen musst #
Airbnb übermittelt Einnahmedaten ab bestimmten Grenzen automatisch an die Finanzbehörden (EU-Melderichtlinie DAC7 ab 2023). Das Finanzamt weiß also potenziell von deinen Einnahmen.
- Einnahmen immer in der Steuererklärung angeben (Anlage V)
- Quittungen und Belege für Kosten aufbewahren
- Manche Städte haben lokale Regelungen (z.B. Zweckentfremdungsverbot in München, Berlin)
Häufige Fragen
Muss ich Mieteinnahmen aus einem WG-Zimmer versteuern?
Grundsätzlich ja. Es gibt keine allgemeine Freigrenze für Mieteinnahmen. Wenn dein Gesamteinkommen aber unter dem Grundfreibetrag (11.604 €) liegt, fällt keine Einkommensteuer an. Sonst sind die Netto-Einnahmen (nach Abzug der Kosten) zu versteuern.
Welche Kosten kann ich von den Mieteinnahmen abziehen?
Du kannst alle Kosten anteilig abziehen, die auf das vermietete Zimmer entfallen: Miete, Betriebskosten, Internet nach Flächenquote (z.B. 25 % bei 20 von 80 m²). Direkte Kosten wie Möbel oder Renovierung des Zimmers kannst du vollständig abziehen.
Ist Airbnb Vermietung oder Gewerbe?
Bei gelegentlicher Vermietung ohne hoteltypische Zusatzleistungen handelt es sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (privat). Wer regelmäßig, professionell und mit Zusatzleistungen vermietet, kann als Gewerbebetrieb eingestuft werden.
Weiß das Finanzamt von meinen Airbnb-Einnahmen?
Seit 2023 übermitteln Plattformen wie Airbnb Einnahmedaten ab bestimmten Schwellenwerten automatisch an die Finanzbehörden (EU-Richtlinie DAC7). Es ist daher dringend empfohlen, alle Einnahmen korrekt anzugeben.
Muss ich meine Untermiete beim Vermieter anmelden?
Das ist eine mietrechtliche Frage: Die meisten Mietverträge verlangen eine Erlaubnis des Vermieters für die Untervermietung. Bei Airbnb-Vermietung gelten in vielen Städten zusätzlich kommunale Regelungen (z.B. Zweckentfremdungsverbot).
