MyWage Research · 2026
Wohnen ist für Millionen Deutsche der größte Kostenfaktor — und die Belastung steigt weiter. Dieser Report analysiert Mietpreisentwicklung, regionale Unterschiede, Eigentum vs. Miete und enthält einen interaktiven Mietbelastungsrechner.
Die Angebotsmieten in deutschen Großstädten sind von 2015 bis 2025 im MedianDer mittlere Wert einer Verteilung – genau die Hälfte liegt darüber, die andere Hälfte darunter. Robuster als der Durchschnitt. um +42 Prozent gestiegen — deutlich schneller als die Löhne (+31 %) und mehr als doppelt so schnell wie die allgemeine InflationAllgemeiner Anstieg des Preisniveaus über Zeit – führt zu einem Kaufkraftverlust des Geldes. (+23 %). In Städten wie München, Frankfurt und Hamburg übersteigt die MietbelastungsquoteAnteil der Kaltmiete am verfügbaren Nettoeinkommen – gilt ab 30 % als kritisch, ab 40 % als stark belastend. — der Anteil der Miete am NettoeinkommenDas Einkommen nach Abzug aller Steuern und Sozialabgaben. — bei Niedrigverdienern 45–55 Prozent. Trotz steigender Mieten bleibt Deutschland mit einer Wohneigentumsquote von 49 Prozent das Schlusslicht der EU. Wohngeld wurde 2023 stark ausgeweitet und deckt nun rund 2 Millionen Haushalte ab.
Basis: Aggregierte MyWage-Nutzerdaten nach PLZ-Region. Regionen mit hoher Mietbelastung (Bayern, Berlin) zeigen relativ höhere Kreditnachfrage, obwohl die NominallöhneLöhne in absoluten Euro-Beträgen, ohne Berücksichtigung der Inflation. dort überdurchschnittlich sind.
Die Angebotsmieten in Deutschland — also die Mieten für neu vermietete Wohnungen — sind seit 2015 stark gestiegen. Besonders stark in den Top-7-Städten (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf), aber auch in mittelgroßen Städten und Universitätsstädten. Bestandsmieten stiegen zwar langsamer, sind aber durch die Mietpreisbremse und Mieterhöhungsgrenzen reguliert.
| Stadt | Ø €/m² | Ø 60 m² Wohnung | Anstieg 2020–2026 |
|---|---|---|---|
| München | 19,80 € | 1.188 €/Mon. | +32 % |
| Frankfurt am Main | 18,90 € | 1.134 €/Mon. | +34 % |
| Hamburg | 17,40 € | 1.044 €/Mon. | +31 % |
| Stuttgart | 16,80 € | 1.008 €/Mon. | +36 % |
| Berlin | 18,30 € | 1.098 €/Mon. | +47 % |
| Düsseldorf | 14,90 € | 894 €/Mon. | +28 % |
| Köln | 14,20 € | 852 €/Mon. | +29 % |
| Leipzig | 10,80 € | 648 €/Mon. | +55 % |
| Bundesdurchschnitt | 9,60 € | 576 €/Mon. | +22 % |
| Ländliche Regionen | 7,20 € | 432 €/Mon. | +14 % |
Die Mietbelastungsquote (MBQ) bezeichnet den Anteil der Bruttokaltmiete am Nettohaushalteinkommen. Als vertretbare Belastung gilt ein Wert unter 30 Prozent. Alles über 40 Prozent gilt als Wohnkostenüberlastung (EU-Definition). In deutschen Großstädten übersteigt die MBQ für Geringverdiener regelmäßig 40–55 Prozent.
Deutschland hat mit 49 Prozent die niedrigste Wohneigentumsquote der EU (Eurostat 2025). Der EU-Durchschnitt liegt bei 70 Prozent. Gründe für die niedrige Quote: Historisch geringe staatliche Eigentumsförderung, hohe Transaktionskosten (bis 15 % des Kaufpreises in Kaufnebenkosten), strenge Mieterschutzgesetze und lange Zeit günstiges Mietniveau.
Ø Kaufpreis Eigentumswohnung Deutschland: 3.250 €/m² (IW 2025). Top-Städte: München 7.800 €/m², Berlin 5.200 €/m², Hamburg 5.600 €/m². Nach dem Rückgang 2022/2023 wieder +4–6 % ggü. Vorjahr.
Baugenehmigungen 2025: rund 255.000 Wohneinheiten — weit unter dem Ziel von 400.000. Hohe Baukosten (+28 % seit 2020), gestiegene Zinsen und bürokratische Hürden bremsen den Wohnungsbau massiv.
Berechnen Sie Ihre persönliche Mietbelastungsquote und sehen Sie, wie sie im Vergleich zu Empfehlungen und Deutschlandwerten einzuordnen ist.
Seit Jan. 2023: Deutlich ausgeweitet. Nun rund 2 Mio. Empfänger (vorher 600.000). Ø Wohngeld: 370 €/Monat. Einkommensgrenzen stark angehoben. Heizkostenzuschuss integriert.
Wohnungsbauprämie: 10 % auf Bauspareinlagen bis 700 €/Jahr (Alleinstehende). Einkommensgrenze: 35.000 €. Wenig genutztes Instrument — Bekanntheit gering.
KfW-Wohneigentumsförderung: zinsgünstige Darlehen für Erstkäufer, Energieeffizienz (BEG). 2025: über 30 Mrd. € Neuzusagen. Wichtigstes Instrument für den Immobilienerwerb.
Gilt in angespannten Wohnungsmärkten: Neuvermietung max. 10 % über ortsüblicher Vergleichsmiete. Verlängert bis 2029. Wirkung umstritten: bei Neubau und Erstvermietung nicht anwendbar.
Das Wohnungsangebot bleibt aufgrund der Neubaukrise in den Metropolen auf Jahre hinaus knapp. IW Köln prognostiziert für 2026 einen weiteren Anstieg der Angebotsmieten um 4–6 % in Großstädten. Erst ab 2028 könnte eine Stabilisierung eintreten, wenn die in 2024–2025 genehmigten Projekte fertiggestellt werden.
Mietpreisdaten: empirica-Preisdatenbank (Angebotsdaten Neuvermietung), IW Köln Wohnkostenreport 2026. Mietbelastungsquoten: BBSR (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung), Wohnungsmarktbericht 2025. Eigentumsquoten: Eurostat, EU-SILC 2025. Wohnkostenüberlastung: EU-Definition (Wohnkosten >40% verfügbares Einkommen), Destatis Mikrozensus. Wohngeld: BMAS Wohngeldstatistik 2024. Kaufpreise: IW Köln, Wohnimmobilienpreisindex 2025. Der Mietbelastungsrechner berechnet Kaltmiet-Quote (Kaltmiete/Netto) und Gesamtbelastungsquote ((Kaltmiete+NK)/Netto).
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