Anschlussfinanzierung 2026 — den Zinsschock vermeiden
Wer sein Haus 2014–2016 zu 1 % finanziert hat, läuft jetzt auf 3,5–4 % zu. Bei 200.000 € Restschuld bedeutet das 350–500 € mehr Rate. Mit Forward-Darlehen, Bankwechsel und § 489 BGB hast du vier Hebel, den Schock zu mindern.
Das Wesentliche
Worum es hier wirklich geht — kompakt zusammengefasst.
- Sprung 1 % → 3,5 %. Bei 200.000 € Restschuld: ~350–500 € mehr Monatsrate.
- Forward-Darlehen sichert heutige Zinsen bis zu 5 Jahre im Voraus — Zinsaufschlag 0,01–0,04 %/Monat Vorlaufzeit.
- Bankwechsel bringt typisch 0,3–0,6 Prozentpunkte Ersparnis.
- § 489 BGB erlaubt nach 10 Jahren immer Sonderkündigung — auch bei laufender Zinsbindung.
- Sondertilgungen vor dem Auslaufen drücken die Restschuld direkt.
1. Das Problem: vom 1-%-Zins in die Zinswende #
Wer 2014–2016 finanziert hat, profitierte von historisch niedrigen Bauzinsen um 1,0–1,5 %. Diese 10-jährigen Zinsbindungen laufen 2024–2026 aus. Der neue Marktzins für 10-jährige Bindungen liegt aktuell bei 3,5–4,0 %.
| Restschuld | Rate bei 1 % (Ø) | Rate bei 3,5 % | Mehrkosten/Mon |
|---|---|---|---|
| 150.000 € | ~625 € | ~875 € | +250 € |
| 200.000 € | ~833 € | ~1.250 € | +417 € |
| 300.000 € | ~1.250 € | ~1.700 € | +450 € |
| 400.000 € | ~1.667 € | ~2.225 € | +558 € |
2. Option 1: Forward-Darlehen #
Beim Forward-Darlehen vereinbarst du heute die Konditionen für ein Darlehen, das erst in der Zukunft startet — bis zu 60 Monate (5 Jahre) im Voraus. Du sicherst dir den aktuellen Zinssatz, bevor er weiter steigt.
Wenn die Zinsen weiter steigen, profitierst du komplett. Selbst bei minimalem Anstieg von 0,5 % auf 200.000 € sparst du über 10 Jahre fünfstellig.
Banken verlangen 0,01–0,04 % pro Monat Vorlaufzeit. Bei 36 Monaten Vorlauf: ~0,4–1,4 % Aufschlag. Bei 60 Monaten: bis ~2,4 %.
Du musst das Darlehen abnehmen, auch wenn Zinsen wider Erwarten fallen. Sonst: Nichtabnahme-Entschädigung. Daher: nur abschließen, wenn man fast sicher bleibt.
3. Option 2: Bank wechseln #
Die Prolongation bei der bisherigen Bank ist bequem — selten aber die günstigste Wahl. Vergleichsportale und Baufi-Vermittler zeigen oft Konditionen, die 0,3–0,6 Prozentpunkte unter dem Prolongations-Angebot liegen.
Praktisch: 6–12 Monate vor Ablauf aktiv werden. Vergleichsangebote einholen, mit dem Prolongations-Angebot der eigenen Bank konfrontieren — oft sinkt das eigene Angebot dann nochmal um 0,1–0,3 %.
4. Option 3: Vor Ablauf tilgen #
Jeder Euro Sondertilgung vor dem Auslaufen ist ein Euro, der nicht mehr zum höheren Zins refinanziert werden muss. Die meisten Baufi-Verträge erlauben 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme als Sondertilgung pro Jahr ohne Vorfälligkeit.
Im Kreditvertrag steht, wie viel und wann sondergetilgt werden darf. Typisch: 5 % pro Jahr — bei 200.000 € sind das 10.000 €/Jahr.
Festgeld, Tagesgeld, Erbschaften, Boni — alles, was nicht arbeitet, kann in die Sondertilgung. Pro 10.000 € Tilgung sparst du bei 3,5 % über 10 Jahre ~4.000 € Zinsen.
Sondertilgung idealerweise kurz vor Ablauf der Zinsbindung — dann maximaler Effekt auf die zu refinanzierende Restschuld.
5. Option 4: Laufzeit anpassen #
Statt der gleichen 10-jährigen Bindung: Kürzere oder längere Laufzeit wählen. Beides hat strategische Logik.
6. Wann handeln — die Entscheidungs-Matrix #
Wenn Zinsen steigend erwartet: Forward-Darlehen prüfen. Der Aufschlag ist meist günstiger als das spätere Zinsniveau.
Konkrete Angebote bei drei Banken einholen — Direktbank, Filialbank, Vermittler. Vergleich Prolongations-Angebot gegen Konkurrenz.
Entscheidung treffen, Vertrag unterzeichnen. Sondertilgungen im laufenden Vertrag noch ausschöpfen.
Bei längerer Zinsbindung: Wenn Marktzinsen unter Vertrags-Zins, mit 6 Monaten Frist kündigen und wechseln.
Wenn die Mehrkosten kommen — der FLORIN+ Haushaltsrechner zeigt, wo Luft im Budget ist. Dazu Cashback-Karte für die laufenden Kosten und Gehaltsvorschuss als Notreserve.
Häufige Fragen #
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Die neue Kreditvereinbarung nach Ende der Zinsbindung des laufenden Immobiliendarlehens. Da nach 10–15 Jahren oft noch Restschuld besteht, muss diese zu aktuellen Marktzinsen refinanziert werden.
Was ist ein Forward-Darlehen und wann lohnt es sich?
Ein Forward-Darlehen sichert heute den Zinssatz für eine zukünftige Anschlussfinanzierung — bis zu 5 Jahre im Voraus. Zinsaufschlag: 0,01–0,04 % pro Monat Vorlaufzeit. Lohnt, wenn steigende Zinsen erwartet werden.
Kann ich meine Baufinanzierung kündigen?
Ja: § 489 BGB gewährt nach 10 Jahren Zinsbindung ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht mit 6 Monaten Frist — egal was im Vertrag steht. Damit kannst du zur günstigeren Konkurrenz wechseln.
Wie viel teurer wird die Rate beim Zinsschock?
Bei 200.000 € Restschuld und Sprung von 1 % auf 3,5 %: rund 350–500 € mehr Monatsrate. Bei 300.000 € entsprechend ~500–750 € mehr.
Was ist die Prolongation?
Die Verlängerung des Kredits bei der gleichen Bank zu neuen Konditionen. Einfach, aber selten die günstigste Variante — Bankenwechsel spart oft 0,3–0,6 Prozentpunkte.
Wann sollte ich mit der Suche starten?
Bei steigenden Zinsen: 3–5 Jahre vor Ablauf (Forward-Darlehen). Bei fallenden Zinsen: 6–12 Monate vor Ablauf. Spätestens 6 Monate vor Ablauf konkret vergleichen.