Grundsteuerreform 2025: Was sich geändert hat
Seit Januar 2025 gilt die neue Grundsteuer. Alte Einheitswerte aus 1964 sind Geschichte – doch was bedeutet das konkret für deine Jahresrechnung?
Paul Richter · Finanzredaktion FLORIN+ · 18. April 2026 · 🕑 7 Min. Lesezeit
📋 Das Wichtigste auf einen Blick
- Die neue Grundsteuer gilt seit 1. Januar 2025
- Neue Bewertungsgrundlage: aktueller Grundsteuerwert statt Einheitswert von 1964/35
- Drei-Stufen-Berechnung: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz
- Mehrere Bundesländer nutzen Abweichungsmodelle – z.B. Bayern, Baden-Württemberg
- Kein automatisch höherer Betrag – der Hebesatz der Gemeinde entscheidet
Warum wurde die Grundsteuer reformiert?
Das Bundesverfassungsgericht erklärte 2018 die alten Einheitswerte als verfassungswidrig. Diese basierten auf Bewertungen aus dem Jahr 1964 (Westdeutschland) bzw. 1935 (Ostdeutschland) – und spiegelten die tatsächlichen Immobilienwerte damit überhaupt nicht mehr wider. Die Reform war Pflicht.
Alle Eigentümer mussten 2022 eine Grundsteuererklärung einreichen. Seit 2025 wird die neue Grundsteuer auf Basis der überarbeiteten Werte berechnet.
So wird die neue Grundsteuer berechnet
Die Berechnung erfolgt in drei Schritten:
- Grundsteuerwert: Neu ermittelter Wert des Grundstücks (abhängig von Bodenrichtwert, Gebäudefläche, Baujahr, Miete)
- Steuermesszahl: Bundeseinheitlicher Faktor (i.d.R. 0,034% für Wohngebäude nach Bundesmodell)
- Hebesatz: Von der Gemeinde festgelegter Multiplikator (z.B. 400%)
Formel: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer pro Jahr
Grundsteuerwert 300.000 € × 0,034% = 102 € Messbetrag × Hebesatz 350% = 357 € Grundsteuer/Jahr
Bundesmodell vs. Ländermodelle
Nicht alle Bundesländer wenden das Bundesmodell an. Einige haben eigene Modelle entwickelt:
| Bundesland | Modell | Besonderheit |
|---|---|---|
| Bayern | Flächenmodell | Nur Fläche zählt, kein Wert – niedrig für teure Lagen |
| Baden-Württemberg | Modifiziertes Bodenmodell | Nur Bodenwert, kein Gebäudewert |
| Hamburg | Wohnlagemodell | Gute Lagen zahlen mehr |
| Hessen | Flächenmodell | Ähnlich Bayern |
| Niedersachsen | Bundesmodell + | Eigene Steuermesszahl |
| Rest | Bundesmodell | Standard |
Steigt meine Grundsteuer jetzt?
Das ist die entscheidende Frage. Die Antwort: Es kommt auf deine Gemeinde an. Viele Gemeinden haben ihren Hebesatz gesenkt, um aufkommensneutral zu bleiben (d.h. insgesamt nicht mehr einzunehmen als vorher). Andere haben ihn erhöht.
Faktisch: Wer in einer günstigeren Lage wohnt, zahlt jetzt oft weniger. Wer in einer teuren, begehrten Lage wohnt, zahlt tendenziell mehr.
Für Mieter: Wird die Grundsteuer auf mich umgelegt?
Ja. Vermieter dürfen die Grundsteuer als Betriebskosten auf Mieter umlegen. Steigt die Grundsteuer, steigen für Mieter die Nebenkosten – auch wenn sie selbst keine Eigentümer sind. Laut Mieterbund steigen die Nebenkosten in Städten durch die Reform spürbar.
Häufige Fragen
Die neue Grundsteuer gilt seit dem 1. Januar 2025. Die Grundsteuererklärungen mussten 2022 eingereicht werden, die neuen Bescheide werden ab 2025 verwendet.
Grundsteuerwert (neu ermittelt) × Steuermesszahl (z.B. 0,034% für Wohngebäude) × Hebesatz der Gemeinde. Mit unserem Grundsteuer-Rechner kannst du schnell eine Schätzung erhalten. Den exakten Betrag entnimmst du dem Grundsteuerbescheid deiner Gemeinde.
Nicht direkt. Aber Vermieter dürfen die Grundsteuer als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Steigt die Grundsteuer, können dadurch die Nebenkosten für Mieter steigen.
Du hast 1 Monat nach Erhalt des Bescheids Zeit, schriftlich Einspruch beim Finanzamt einzulegen. Häufige Fehler: falsche Wohnfläche, falsches Baujahr, falsche Nutzungsart. Prüfe den Bescheid genau mit dem Grundlagenbescheid, den du 2023/2024 vom Finanzamt erhalten hast.
Das Grundsteuergesetz erlaubt es den Bundesländern, eigene Berechnungsmodelle zu entwickeln (sogenannte Länderöffnungsklausel). Bayern nutzt das Flächenmodell, bei dem nur die Grundstücks- und Gebäudefläche zählt – nicht der Marktwert. Das benachteiligt ländliche Regionen weniger, entlastet aber Eigentümer in teuren Lagen wie München.