Grundsteuer-Hebesätze 2025 im Überblick
Mit der Grundsteuerreform zum 1. Januar 2025 haben viele Städte ihre Hebesätze drastisch geändert — Hamburg rauf auf 975 %, Berlin runter auf 470 %. Hier siehst du die neuen Werte der größten Städte, und — wichtiger — warum sich daraus nicht ablesen lässt, wo die Grundsteuer wirklich teurer ist.
Die Grundsteuer B (für bebaute und bebaubare Grundstücke) berechnet sich als Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Mit der Reform zum 1.1.2025 wurden die Grundsteuerwerte bundesweit neu festgesetzt; die Bundesländer nutzen dabei unterschiedliche Modelle (das Bundesmodell oder eigene Ländermodelle, z. B. in Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Niedersachsen). Weil sich die Bemessungsgrundlagen verschoben haben, mussten die Gemeinden ihre Hebesätze anpassen — oft deutlich nach oben oder unten, um das Gesamtaufkommen konstant zu halten.
Die auffälligsten Veränderungen 2025
540 → 975 %einer der stärksten Anstiege unter den Großstädten (Hamburger Ländermodell).
810 → 470 %Senkung um über 40 % — die neuen Werte lagen deutlich höher, der Hebesatz sinkt.
824 % / 374 %München hoch (bayerisches Flächenmodell), Düsseldorf am unteren Ende der Großstädte.
Werte 2025, gerundet. Hebesätze werden jährlich neu festgesetzt — verbindlich ist der aktuelle Wert deiner Gemeinde.
Große Städte 2025 (Grundsteuer B)
Die Hebesätze sind wegen der unterschiedlichen Bewertungsmodelle nicht als Steuerbelastung vergleichbar — sie zeigen nur den kommunalen Faktor.
| Stadt | Hebesatz 2025 (Grundsteuer B) | Modell |
|---|---|---|
| Hamburg | 975 % | Hamburg-Modell |
| München | 824 % | Bayern (Fläche) |
| Berlin | 470 % | Bundesmodell |
| Düsseldorf | 374 % | Bundesmodell (NRW) |
Firm bestätigte Großstadt-Werte 2025, gerundet, ohne Gewähr. Weitere Städte (Köln, Frankfurt, Stuttgart, Essen, Leipzig, Dresden u. a.) haben ihre Hebesätze 2025 ebenfalls neu gesetzt — die exakten Werte bitte bei der jeweiligen Stadt bzw. auf dem Grundsteuerbescheid prüfen. Maßgeblich ist immer der amtliche Wert.
Warum der Hebesatz-Vergleich täuscht
Bei der Gewerbesteuer ist die Steuermesszahl bundesweit einheitlich (3,5 %), deshalb ist dort der Hebesatz-Vergleich aussagekräftig. Bei der Grundsteuer ist das anders: Jedes Bundesland kann ein eigenes Modell nutzen, und die Grundsteuerwerte wurden komplett neu ermittelt. Eine Stadt mit Hebesatz 975 % (Hamburg) kann für eine vergleichbare Wohnung weniger Grundsteuer verlangen als eine mit 470 % (Berlin), wenn ihre Grundsteuerwerte entsprechend niedriger angesetzt sind.
Die Reform sollte grundsätzlich aufkommensneutral sein — das Gesamtaufkommen einer Gemeinde bleibt etwa gleich, aber innerhalb der Gemeinde verschiebt sich die Last: Manche Eigentümer zahlen mehr, andere weniger als vorher.
Fazit: Nutze die Hebesatz-Liste als groben Orientierungspunkt, aber verlass dich für die tatsächliche Belastung auf deinen Grundsteuerbescheid oder die konkrete Berechnung.
Häufige Fragen
Warum sind die Grundsteuer-Hebesätze 2025 so stark gestiegen?
Mit der Grundsteuerreform zum 1.1.2025 wurden die Grundsteuerwerte neu ermittelt. Weil diese neuen Werte anders ausfallen als die alten Einheitswerte, mussten die Gemeinden ihre Hebesätze anpassen, um aufkommensneutral zu bleiben. Ein höherer Hebesatz bedeutet daher nicht automatisch eine höhere Steuer — er gleicht oft nur niedrigere Werte aus.
Kann ich Städte anhand des Hebesatzes vergleichen?
Nur eingeschränkt. Anders als bei der Gewerbesteuer ist die Grundsteuer nach der Reform nicht allein über den Hebesatz vergleichbar: Die Bundesländer nutzen unterschiedliche Modelle (Bundesmodell oder eigene Ländermodelle), und die Grundsteuerwerte je Immobilie unterscheiden sich stark. Maßgeblich ist immer die konkrete Steuer für deine Immobilie.
Welche Stadt hat den höchsten Grundsteuer-Hebesatz?
Unter den Großstädten hat Hamburg mit 975 % 2025 einen der höchsten Werte, gefolgt von München mit 824 %. Berlin hat seinen Hebesatz von 810 auf 470 % gesenkt, Düsseldorf liegt mit 374 % am unteren Ende. Diese Zahlen sind wegen der unterschiedlichen Bewertungsmodelle aber nicht direkt als Steuerbelastung vergleichbar.
Wie berechne ich meine konkrete Grundsteuer?
Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Der Grundsteuerwert steht in deinem Grundsteuerwertbescheid, die Steuermesszahl und das Modell hängen vom Bundesland ab. Der Grundsteuer-Rechner führt dich durch die Berechnung.