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Sind die Nebenkosten realistisch?

Q: Was zählt zu den umlagefähigen Nebenkosten?

BetrKV § 2 listet 17 Posten: Grundsteuer, Wasser + Abwasser, Aufzug, Straßenreinigung, Müll, Hausreinigung, Gartenpflege, Beleuchtung allgemeiner Räume, Schornsteinfeger, Sach- + Haftpflicht-Versicherung, Hausmeister, Antennen/Kabel, Maschinenwäscherei, sonstige Betriebskosten. Heizung + Warmwasser separat (HeizkostenV).

Q: Wie hoch sind Nebenkosten durchschnittlich?

Bundesweit ca. 2,17 € pro m² und Monat (Stand 2024 nach Mieterbund-Erhebung). Bei 70 m² also ca. 152 €/Mo. Heizung + Warmwasser sind 0,80-1,40 €/m² zusätzlich — mit Inflation 2024-2026 eher mehr. Stadt-, Region- und Wohnungstyp-abhängig.

Q: Welche Positionen dürfen NICHT umgelegt werden?

Wartung/Reparatur (BGH), Verwaltung (Hausverwaltung-Honorar), Bankgebühren, Mitgliedsbeiträge (Haus- und Grundbesitzervereine), Mieterkommunikation. Modernisierungsumlage gehört NICHT zur Nebenkosten-Abrechnung, sondern zur Miete (§ 559 BGB).

Q: Wie schaut die Nebenkosten-Abrechnung aus?

Pflichten: Jahres-Abrechnung spätestens 12 Monate nach Abrechnungszeitraum (§ 556 Abs. 3 BGB). Mieter hat Belegeinsicht-Recht (BGH). Bei Überschreitung der Frist kann der Vermieter keine Nachzahlungen mehr fordern. Mieter kann Belege verlangen — Vermieter muss bereitstellen.

Schätzung nach BetrKV § 2 mit 17 umlagefähigen Posten — nach Wohnfläche, Wohnungstyp und Heizung. Vergleich mit deiner Abrechnung zur Plausibilitätsprüfung.

17 BetrKV-Posten Ø 2,17 €/m² + Heizung 0,80-1,40 €/m² Stand 2026

○ 30 SEK.

Das Wesentliche

Die wichtigsten Fakten zu Nebenkosten — auf einen Blick.

Durchschnitt ca. 2,17 €/m² ohne Heizung (Mieterbund 2024 + Inflation).
Heizung + Warmwasser separat 0,80-1,40 €/m² je nach Energieträger.
17 umlegbare Posten nach BetrKV § 2 — alles andere unzulässig.
12 Monate Abrechnung — später keine Nachforderung mehr möglich.
Tipp: Belege bei Vermieter anfordern — 50 % der Abrechnungen enthalten Fehler (Mieterbund).

★★★★★ 4,8 / 5 · 524 Bewertungen

So funktioniert der Rechner

Wohnfläche + Wohnungstyp

Wohnungstyp (Etage / Erdgeschoss / Haus) bestimmt einige Posten wie Aufzug + Gartenpflege.

Heizungstyp

Gas / Öl / Fernwärme / Wärmepumpe — unterschiedliche Heizkosten/m².

Schätzung + Vergleich

Live: Aufgeteilte Nebenkosten-Schätzung + Vergleich mit deiner Vorauszahlung.

Ergebnis: Monatliche Nebenkosten-Schätzung aufgeschlüsselt nach 17 BetrKV-Posten + Heizung.

Deine Wohnung

Alles bleibt im Browser. Keine Anmeldung, kein Tracking.

Wohnung

Wohnfläche (m²) 75

0300

Wohnungstyp

Heizung

Heizungstyp

Vergleichswert (optional)

Deine Nebenkosten-Vorauszahlung/Mo 200 €

0 €1.500 €

Aus Mietvertrag oder Nebenkosten-Abrechnung des letzten Jahres.

Schätzung

Live-Berechnung nach BetrKV § 2.

Nebenkosten gesamt/Mo

237€

75 m² · Etagen-Wohnung · Gas · Vergleich mit 200 €.

Heizung + Warmwasser98 €
Wasser + Abwasser26 €
Müll12 €
Grundsteuer15 €
Hausreinigung + Beleuchtung12 €
Versicherungen (Wohngebäude)8 €
Hausmeister + Gartenpflege10 €
Aufzug + Schornsteinfeger8 €
Restliche Posten48 €
Gesamt237 €

Mieterhöhung prüfen →

Wann brauchst du diesen Rechner?

Vier typische Situationen, in denen sich der Aufruf konkret rechnet:

1

Nebenkosten-Abrechnung erhalten

Hohe Nachforderung? Plausibilitätsprüfung vor Mieterverein-Termin.
2

Vor Mietvertragsabschluss

Realistische Erwartung der Gesamt-Wohnkosten — Kaltmiete plus Nebenkosten.
3

Nebenkosten-Vorauszahlung verhandeln

Zu hohe Vorauszahlung sperrt deine Liquidität — Anpassung verlangen mit Schätzung als Basis.
4

Steigende Energiekosten 2026

CO2-Bepreisung erhöht Heizkosten. Was kommt auf dich zu?

Wie wird das berechnet?

Nebenkosten/Mo = Wohnfläche × (Sum aller Posten €/m²). Heizung getrennt: Heizung/Mo = Wohnfläche × Heizungstyp-Wert (0,80-1,40 €/m²). Werte aus Mieterbund-Erhebung 2024 + Inflations-Anpassung 2026.

So rechnen wir

Alle Werte folgen offiziellen Quellen. Stand 2026.

Umlagefähige Posten: § 2 BetrKV (Betriebskostenverordnung) — 17 Posten erlaubt: Grundsteuer, Wasser/Abwasser, Aufzug, Straßenreinigung, Müll, Hausreinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinfeger, Versicherungen (Wohngebäude/Haftpflicht), Hausmeister, Antennen/Kabel, Maschinen-Wäsche, sonstige Betriebskosten.
Heizung + Warmwasser: Heizkostenverordnung (HeizkostenV) — getrennt von den Betriebskosten abzurechnen. Verbrauchsabhängige Verteilung mindestens 50 % (typisch 70 %), Rest nach Wohnfläche.
Abrechnungs-Pflichten: § 556 Abs. 3 BGB — jährliche Abrechnung spätestens 12 Monate nach Abrechnungszeitraum. Nach Frist: keine Nachforderung mehr möglich (Ausschlussfrist).
Belegeinsicht: § 259 BGB i.V.m. § 556 BGB — Mieter hat Recht auf Einsicht in alle Belege der Abrechnung. Vermieter muss bereitstellen oder bei sich vor Ort vorhalten.
NICHT umlegbar (BGH-Rechtsprechung): Verwaltung, Reparaturen, Wartung (mit Ausnahme: Heizung Wartung), Bankgebühren, Mitgliedsbeiträge Haus- und Grundbesitzervereine, Mieter-Kommunikation.
Erhebung Vergleichswerte: Deutscher Mieterbund Betriebskostenspiegel (jährlich aktualisiert) — Stand 2024 verwendet, mit Inflations-Anpassung 2024-2026 (+15 % Schätzung).

Berechnung läuft 100 % in deinem Browser. Keine Eingaben an unsere Server.

Häufige Fragen

Antworten zu Nebenkosten 2026.

Was zählt zu den umlagefähigen Nebenkosten?

BetrKV § 2 listet 17 Posten: Grundsteuer, Wasser + Abwasser, Aufzug, Straßenreinigung, Müll, Hausreinigung, Gartenpflege, Beleuchtung allgemeiner Räume, Schornsteinfeger, Sach- + Haftpflicht-Versicherung, Hausmeister, Antennen/Kabel, Maschinen-Wäsche, sonstige Betriebskosten. Heizung + Warmwasser separat (HeizkostenV).

Wie hoch sind Nebenkosten durchschnittlich?

Bundesweit ca. 2,17 € pro m² und Monat (Stand 2024 nach Mieterbund-Erhebung). Bei 70 m² also ca. 152 €/Mo. Heizung + Warmwasser sind 0,80-1,40 €/m² zusätzlich — mit Inflation 2024-2026 eher mehr. Stadt-, Region- und Wohnungstyp-abhängig.

Welche Positionen dürfen NICHT umgelegt werden?

Wartung/Reparatur (BGH), Verwaltung (Hausverwaltung-Honorar), Bankgebühren, Mitgliedsbeiträge (Haus- und Grundbesitzervereine), Mieterkommunikation. Modernisierungsumlage gehört NICHT zur Nebenkosten-Abrechnung, sondern zur Miete (§ 559 BGB).

Wie schaut die Nebenkosten-Abrechnung aus?

Pflichten: Jahres-Abrechnung spätestens 12 Monate nach Abrechnungszeitraum (§ 556 Abs. 3 BGB). Mieter hat Belegeinsicht-Recht (BGH). Bei Überschreitung der Frist kann der Vermieter keine Nachzahlungen mehr fordern. Mieter kann Belege verlangen — Vermieter muss bereitstellen.

Wie kann ich die Vorauszahlung reduzieren?

Bei wiederholt zu hoher Vorauszahlung (Guthaben mehrere Jahre): Mieter kann Anpassung verlangen. Schriftlich an Vermieter, mit Belegen aus den letzten 2-3 Abrechnungen. Bei Ablehnung: Klage möglich. Vorauszahlung muss zur tatsächlich entstehenden Belastung in "angemessenem Verhältnis" stehen.

Das Wesentliche

Wohnfläche + Wohnungstyp

Heizungstyp

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