Nebenkosten-Rechner 2026

Q: Was zählt zu den umlagefähigen Nebenkosten?

BetrKV § 2 listet 17 Posten: Grundsteuer, Wasser + Abwasser, Aufzug, Straßenreinigung, Müll, Hausreinigung, Gartenpflege, Beleuchtung allgemeiner Räume, Schornsteinfeger, Sach- + Haftpflicht-Versicherung, Hausmeister, Antennen/Kabel, Maschinenwäscherei, sonstige Betriebskosten. Heizung + Warmwasser separat (HeizkostenV).

Q: Wie hoch sind Nebenkosten durchschnittlich?

Bundesweit ca. 2,17 € pro m² und Monat (Stand 2024 nach Mieterbund-Erhebung). Bei 70 m² also ca. 152 €/Mo. Heizung + Warmwasser sind 0,80-1,40 €/m² zusätzlich — mit Inflation 2024-2026 eher mehr. Stadt-, Region- und Wohnungstyp-abhängig.

Q: Welche Positionen dürfen NICHT umgelegt werden?

Wartung/Reparatur (BGH), Verwaltung (Hausverwaltung-Honorar), Bankgebühren, Mitgliedsbeiträge (Haus- und Grundbesitzervereine), Mieterkommunikation. Modernisierungsumlage gehört NICHT zur Nebenkosten-Abrechnung, sondern zur Miete (§ 559 BGB).

Q: Wie schaut die Nebenkosten-Abrechnung aus?

Pflichten: Jahres-Abrechnung spätestens 12 Monate nach Abrechnungszeitraum (§ 556 Abs. 3 BGB). Mieter hat Belegeinsicht-Recht (BGH). Bei Überschreitung der Frist kann der Vermieter keine Nachzahlungen mehr fordern. Mieter kann Belege verlangen — Vermieter muss bereitstellen.

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Wann brauchst du diesen Rechner?

Vier typische Situationen:

Abrechnung erhalten

Hohe Nachforderung? Plausibilitätsprüfung vor dem Mieterverein-Termin.

Vor Mietvertragsabschluss

Realistische Erwartung der Gesamt-Wohnkosten — Kaltmiete plus Nebenkosten.

Vorauszahlung verhandeln

Eine zu hohe Vorauszahlung sperrt Liquidität — Anpassung verlangen mit Schätzung als Basis.

Steigende Energiekosten 2026

Die CO₂-Bepreisung erhöht die Heizkosten. Was kommt auf dich zu?

So rechnen wir

Formel: Nebenkosten/Mo = Wohnfläche × Summe aller Posten (€/m²). Heizung getrennt: Heizung/Mo = Wohnfläche × Heizungstyp-Wert (0,80-1,40 €/m²). Werte aus dem Mieterbund-Betriebskostenspiegel 2024 + Inflations-Näherung 2026 — eine Schätzung, kein Ersatz für die reale Abrechnung.

Umlagefähige Posten: § 2 BetrKV — 17 Posten erlaubt (Grundsteuer, Wasser/Abwasser, Aufzug, Straßenreinigung, Müll, Hausreinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinfeger, Versicherungen, Hausmeister, Antennen/Kabel, Maschinen-Wäsche, sonstige Betriebskosten).

Heizung + Warmwasser: Heizkostenverordnung — getrennt abzurechnen, verbrauchsabhängige Verteilung mindestens 50 % (typisch 70 %), Rest nach Wohnfläche.

Abrechnungs-Pflichten: § 556 Abs. 3 BGB — jährliche Abrechnung spätestens 12 Monate nach Abrechnungszeitraum. Nach Frist: keine Nachforderung mehr (Ausschlussfrist). Belegeinsicht nach § 259 BGB.

NICHT umlegbar (BGH): Verwaltung, Reparaturen, Wartung (außer Heizungswartung), Bankgebühren, Mitgliedsbeiträge, Mieter-Kommunikation. Modernisierungsumlage gehört zur Miete (§ 559 BGB).

Quelle: § 2 BetrKV · HeizkostenV · §§ 556, 559 BGB · Mieterbund-Betriebskostenspiegel. Schätzung, ohne Gewähr. Berechnung läuft im Browser.

Häufige Fragen

Was zählt zu den umlagefähigen Nebenkosten?

BetrKV § 2 listet 17 Posten: Grundsteuer, Wasser + Abwasser, Aufzug, Straßenreinigung, Müll, Hausreinigung, Gartenpflege, Beleuchtung allgemeiner Räume, Schornsteinfeger, Sach- + Haftpflicht-Versicherung, Hausmeister, Antennen/Kabel, Maschinen-Wäsche, sonstige Betriebskosten. Heizung + Warmwasser separat (HeizkostenV).

Wie hoch sind Nebenkosten durchschnittlich?

Bundesweit ca. 2,17 € pro m² und Monat (Stand 2024 nach Mieterbund-Erhebung). Bei 70 m² also ca. 152 €/Mo. Heizung + Warmwasser sind 0,80-1,40 €/m² zusätzlich — mit der Inflation 2024-2026 eher mehr. Stadt-, Region- und Wohnungstyp-abhängig.

Welche Positionen dürfen NICHT umgelegt werden?

Wartung/Reparatur (BGH), Verwaltung (Hausverwaltung-Honorar), Bankgebühren, Mitgliedsbeiträge (Haus- und Grundbesitzervereine), Mieterkommunikation. Die Modernisierungsumlage gehört NICHT zur Nebenkosten-Abrechnung, sondern zur Miete (§ 559 BGB).

Wie läuft die Nebenkosten-Abrechnung?

Pflichten: Jahres-Abrechnung spätestens 12 Monate nach Abrechnungszeitraum (§ 556 Abs. 3 BGB). Der Mieter hat ein Belegeinsicht-Recht (BGH). Bei Überschreitung der Frist kann der Vermieter keine Nachzahlungen mehr fordern.

Wie kann ich die Vorauszahlung reduzieren?

Bei wiederholt zu hoher Vorauszahlung (Guthaben über mehrere Jahre): der Mieter kann eine Anpassung verlangen. Schriftlich an den Vermieter, mit Belegen aus den letzten 2-3 Abrechnungen. Bei Ablehnung ist eine Klage möglich. Die Vorauszahlung muss in einem angemessenen Verhältnis zur tatsächlichen Belastung stehen.

Sind die Nebenkosten realistisch?

Das Wesentliche

Wohnfläche + Typ

Heizungstyp

Schätzung + Vergleich

Wann brauchst du diesen Rechner?

Häufige Fragen

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