Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Q: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Faustregel: Monatsrate maximal 33 % vom Netto-Einkommen. Bei 3.500 € Netto also max. 1.155 €/Mo. Plus Eigenkapital (10-30 %) + Nebenkosten ergibt: bei 1.155 € Rate und 4 % Zins / 2 % Tilgung = ca. 230.000 € Kreditsumme + 80.000 € EK = ca. 280.000 € Kaufpreis.

Q: Welche Belastungsquote ist sicher?

Banken rechnen mit max. 33-35 % des Netto für Wohnen (Rate + Eigentümer-Nebenkosten). Sicherer: 25-30 %. Achtung: bestehende Verpflichtungen (Auto, Kredite) reduzieren den verfügbaren Rahmen. Plus Sicherheitsreserve 3-6 Monatsgehälter SEPARAT halten.

Q: Was ist die optimale Tilgung?

Bei aktuellen Zinsen (3-4 %): mindestens 2 % Anfangs-Tilgung. Bei 2 % Tilgung + 4 % Zins läuft der Kredit ca. 27 Jahre. Höhere Tilgung = kürzere Laufzeit = weniger Gesamtzins. Optimal 3 %, wenn die Rate tragbar bleibt. Über 4 % nur bei sehr gutem Einkommen sinnvoll.

Q: Wie lange Zinsbindung?

Bei aktuellen Zinsen: 10-15 Jahre Bindung empfohlen — schützt vor Zinsanstieg. 20 Jahre nur bei sehr niedrigem Zins. Achtung: nach 10 Jahren ist Sondertilgung + Kündigung nach § 489 BGB kostenfrei möglich, lange Bindung bringt also nur bedingt zusätzliche Sicherheit.

Dein Profil

Haushalts-Netto / Monat

€

0 €20.000 €

Nach Steuern + Sozialabgaben. Bei Paaren: beide Netto-Löhne zusammen.

Bestehende Verpflichtungen / Monat

€

0 €5.000 €

Auto-Kredit, Konsumkredit, Unterhalt — reduzieren den Rahmen direkt.

Verfügbares Eigenkapital

€

0 €2.000.000 €

Tagesgeld + Festgeld + ETF + Bauspar — ohne Sicherheitsreserve.

Sollzins / Jahr

0 %15 %

Aktueller Sollzins für 10-15-Jahre-Zinsbindung. Stand Sommer 2026 ca. 3,5-4,2 %.

Anfangs-Tilgung / Jahr

1 %10 %

Empfohlen 2-3 %. Bei niedrigen Zinsen lieber höhere Tilgung.

Wann brauchst du diesen Rechner?

Vier typische Situationen:

Vor der Immobilien-Suche

Realistischer Such-Rahmen — spart Zeit und Enttäuschung bei Besichtigungen.

Banktermin vorbereiten

Eigene Plausibilitäts-Prüfung der Bank-Vorschläge.

Zinsanstieg simulieren

Stress-Test: Was passiert bei +1-2 % höheren Zinsen nach der Bindung?

Familien-Planung

2. Kind + Elternzeit reduzieren das Netto — passt die Rate noch?

So rechnen wir

Formel: Max-Rate = (Netto × 0,33) − Verpflichtungen. Max-Kredit = Max-Rate × 12 / (Zinssatz + Tilgung) (vereinfachte Annuitätenformel). Max-Kaufpreis = Max-Kredit + Eigenkapital.

33 %-Faustregel: Bundesbank und Verbraucherzentrale — monatliche Belastung max. 33-35 % des Haushalts-Netto. Bei strikt vorsichtiger Planung: 25-30 %.

Verpflichtungen-Abzug: Bank-Standard nach SCHUFA-Auskunft — alle laufenden Raten (Auto, Konsum, Unterhalt) werden vom Rahmen abgezogen, bevor die maximale Hauskredit-Rate ermittelt wird.

Eigentümer-Nebenkosten: Verbraucherzentrale — ca. 2,50 €/m²/Monat für Rücklagen (Dach, Heizung etc.), implizit über die konservative Belastungsquote eingeplant.

Stress-Test: § 505b BGB — die Bank muss bei der Kreditwürdigkeitsprüfung ein Zins-Stress-Szenario einbeziehen. Standard: +1 % auf den Sollzins.

Mindest-Tilgung: Bundesbank — mindestens 2 % Anfangs-Tilgung; bei Zinsen unter 3 % eher 3 %+, sonst zu lange Laufzeit.

Quelle: Bundesbank · Verbraucherzentrale · § 505b BGB. Vereinfachte Annuität, ohne Gewähr. Berechnung läuft im Browser.

Häufige Fragen

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Faustregel: Monatsrate maximal 33 % vom Netto-Einkommen. Bei 3.500 € Netto also max. 1.155 €/Mo. Plus Eigenkapital (10-30 %) + Nebenkosten ergibt: bei 1.155 € Rate und 4 % Zins / 2 % Tilgung = ca. 230.000 € Kreditsumme + 80.000 € EK = ca. 280.000 € Kaufpreis.

Welche Belastungsquote ist sicher?

Banken rechnen mit max. 33-35 % des Netto für Wohnen (Rate + Eigentümer-Nebenkosten). Sicherer: 25-30 %. Achtung: bestehende Verpflichtungen (Auto, Kredite) reduzieren den verfügbaren Rahmen. Plus Sicherheitsreserve 3-6 Monatsgehälter SEPARAT halten.

Was ist die optimale Tilgung?

Bei aktuellen Zinsen (3-4 %): mindestens 2 % Anfangs-Tilgung. Bei 2 % Tilgung + 4 % Zins läuft der Kredit ca. 27 Jahre. Höhere Tilgung = kürzere Laufzeit = weniger Gesamtzins. Optimal 3 %, wenn die Rate tragbar bleibt. Über 4 % nur bei sehr gutem Einkommen sinnvoll.

Wie lange Zinsbindung?

Bei aktuellen Zinsen: 10-15 Jahre Bindung empfohlen — schützt vor Zinsanstieg. 20 Jahre nur bei sehr niedrigem Zins. Achtung: nach 10 Jahren ist Sondertilgung + Kündigung nach § 489 BGB kostenfrei möglich, lange Bindung bringt also nur bedingt zusätzliche Sicherheit.

Was sind Eigentümer-Nebenkosten?

Im Gegensatz zu Mieter-Nebenkosten kommen Rücklagen für Reparaturen + Modernisierung hinzu — ca. 2,50 €/m²/Monat. Bei 100 m² also 250 €/Mo zusätzlich. Dach, Heizung, Bad, Küche haben eine Lebenszeit von 15-30 Jahren, die Rücklage muss kontinuierlich gebildet werden.

Wie viel Haus kannst du dir leisten?

Das Wesentliche

Netto + Verpflichtungen

Eigenkapital + Zinsen

Max-Kaufpreis

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Häufige Fragen

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