EK-Hauskauf-Rechner 2026

Q: Wie viel Eigenkapital brauche ich beim Hauskauf?

Faustregel: 20-30 % des Kaufpreises plus alle Kaufnebenkosten. Bei 400.000 € Kaufpreis und 10 % Nebenkosten also 80.000-120.000 € + 40.000 € Nebenkosten = 120.000-160.000 €. Mindestens müssen die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital kommen (Bank finanziert nur den Kaufpreis).

Q: Welche Kaufnebenkosten gibt es?

(1) Grunderwerbsteuer 3,5-6,5 % je Bundesland (BY 3,5 %, NRW/SL 6,5 %). (2) Notar + Grundbuch 1,5-2,0 %. (3) Makler 3,57-7,14 % brutto je Bundesland und Vereinbarung. Gesamt zwischen 9-14 % des Kaufpreises ohne Makler, mit Makler bis 17-20 %.

Q: Geht auch ohne Eigenkapital?

110 %-Finanzierung möglich aber riskant — Bank finanziert auch die Nebenkosten. Voraussetzung: sehr gutes Einkommen, sehr sichere Lage der Immobilie. Nachteile: höherer Zinssatz, höhere Belastung pro Monat. Bei Wertverlust der Immobilie: schnell Negativkapital.

Q: Was zählt als Eigenkapital?

Spareinlagen, Tagesgeld, Festgeld, Aktien/ETF (Verkaufswerten), Bausparvertrag (Zuteilung), Riester-Wohnkapital, Lebensversicherung (Rückkaufswert), Erbschaft. NICHT: laufendes Gehalt, künftige Boni, Kredite, KfW-Darlehen (gilt als Fremdkapital obwohl staatlich).

Dein Hauskauf-Plan

Geplanter Kaufpreis

€

0 €3.000.000 €

Nettokaufpreis ohne Nebenkosten.

Bundesland (Grunderwerbsteuer)

Makler-Beteiligung

Seit 23.12.2020: Provision typisch zwischen Verkäufer und Käufer geteilt (3,57 % pro Partei).

Aktuelles Eigenkapital

€

0 €2.000.000 €

Tagesgeld + Festgeld + ETF + Bausparvertrag-Zuteilung — ohne künftige Boni.

Wann brauchst du diesen Rechner?

Vier typische Situationen:

Hauskauf-Planung

Wann reicht das EK aus? Erste Schätzung vor dem Banktermin.

Sparrate kalibrieren

Wie viel pro Monat sparen, um in 3-5 Jahren genug EK zu haben?

Verschiedene Bundesländer

Kaufen in BY oder NRW? Grunderwerbsteuer macht 3 % Differenz — bei 400k = 12k.

Makler-Verhandlung

Maklerprovision verhandeln spart Kosten — der Käufer-Anteil ist nicht fix.

So rechnen wir

Formel: Mindest-EK = Grunderwerb + Notar (1,5 %) + Makler. Empfohlen-EK = (Kaufpreis × 25 %) + Nebenkosten. Grunderwerb je Bundesland 3,5-6,5 %, Makler-Anteil je Vereinbarung 0-7,14 %.

Grunderwerbsteuer: GrEStG i.V.m. landesrechtlichen Verordnungen — 3,5 % Bayern/Sachsen, 5,0 % Berlin/MV/HB, 5,5 % BW/HE/RP/SA, 6,0 % HH/NI/TH, 6,5 % NRW/BB/SL/SH.

Notar + Grundbuch: Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) — ca. 1,5-2,0 % des Kaufpreises. Für diese Berechnung 1,5 % angesetzt.

Maklerprovisionen: §§ 656c-d BGB (Provisionsverteilung seit 23.12.2020) — typisch 3,57 % brutto je Partei bei Teilung, max. 7,14 % brutto.

Faustregel EK: Empfehlung der Bundesbank und Verbraucherzentrale — mindestens Nebenkosten + 20-30 % Kaufpreis aus Eigenkapital. Ohne EK: Risiko-Aufschlag der Bank.

Sicherheitsreserve: 3-6 Monatsgehälter NACH Hauskauf separat aufbewahren — diese zählen nicht ins EK für den Kauf.

Quelle: GrEStG · GNotKG · §§ 656c-d BGB. Berechnung läuft komplett im Browser, ohne Gewähr.

Häufige Fragen

Wie viel Eigenkapital brauche ich beim Hauskauf?

Faustregel: 20-30 % des Kaufpreises plus alle Kaufnebenkosten. Bei 400.000 € Kaufpreis und 10 % Nebenkosten also 80.000-120.000 € + 40.000 € Nebenkosten = 120.000-160.000 €. Mindestens müssen die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital kommen (Bank finanziert nur den Kaufpreis).

Welche Kaufnebenkosten gibt es?

(1) Grunderwerbsteuer 3,5-6,5 % je Bundesland (BY 3,5 %, NRW/SL 6,5 %). (2) Notar + Grundbuch 1,5-2,0 %. (3) Makler 3,57-7,14 % brutto je Bundesland und Vereinbarung. Gesamt zwischen 9-14 % des Kaufpreises ohne Makler, mit Makler bis 17-20 %.

Geht auch ohne Eigenkapital?

110 %-Finanzierung möglich aber riskant — die Bank finanziert auch die Nebenkosten. Voraussetzung: sehr gutes Einkommen, sehr sichere Lage der Immobilie. Nachteile: höherer Zinssatz, höhere Belastung pro Monat. Bei Wertverlust der Immobilie: schnell Negativkapital.

Was zählt als Eigenkapital?

Spareinlagen, Tagesgeld, Festgeld, Aktien/ETF (Verkaufswert), Bausparvertrag (Zuteilung), Riester-Wohnkapital, Lebensversicherung (Rückkaufswert), Erbschaft. NICHT: laufendes Gehalt, künftige Boni, Kredite, KfW-Darlehen (gilt als Fremdkapital, obwohl staatlich).

Bauspar/Riester-EK nutzen?

Ja — ein Bausparvertrag bringt KfW-förderfähiges Kapital + niedrige Zinsen. Riester-Wohnkapital kann für die eigengenutzte Immobilie eingesetzt werden. Achtung: bei Riester ist später eine Rückzahlung an die Förderung nötig (Wohnförderkonto).

Wie viel Eigenkapital brauchst du fürs Haus?

Das Wesentliche

Kaufpreis + Bundesland

Makler ja/nein

Mindest + Empfohlen

Wann brauchst du diesen Rechner?

Häufige Fragen

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