Wann brauchst du diesen Rechner?
Vier typische Situationen, in denen sich der Aufruf konkret rechnet:
Kapitalanlage vor Ablauf der 10 Jahre — was bleibt nach Steuer vom Gewinn?
Lohnt sich das Warten bis zur Steuerfreiheit? Frist gegen Marktlage abwägen.
Beim Erben läuft die Frist des Erblassers weiter — schnell prüfen, ob steuerfrei.
Prüfen, ob die Eigennutzungs-Ausnahme greift und der Verkauf steuerfrei bleibt.
So rechnen wir
Rechtsgrundlage: § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG — privates Veräußerungsgeschäft bei Grundstücken, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Maßgeblich sind jeweils die Daten der notariellen Kaufverträge.
Gewinnermittlung (§ 23 Abs. 3 EStG): Veräußerungspreis − Anschaffungskosten − Werbungskosten (Verkaufskosten). Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, wertsteigernde Modernisierung) erhöhen die Anschaffungskosten und mindern den Gewinn.
AfA-Hinzurechnung: Bei zuvor vermieteten Objekten werden die in Anspruch genommenen Abschreibungen (AfA) dem Gewinn wieder hinzugerechnet (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG) — sie haben die Anschaffungskosten steuerlich bereits gemindert.
Eigennutzung (Ausnahme): § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG — steuerfrei, wenn die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung/Fertigstellung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt wurde.
Freigrenze: § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG — Gewinne aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres bleiben bis 1.000 € steuerfrei (seit 2024; vorher 600 €). Freigrenze, kein Freibetrag: bei Überschreiten ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig.
Besteuerung: Der Gewinn erhöht das zu versteuernde Einkommen und wird mit dem persönlichen Steuersatz (§ 32a EStG, 14–45 %) belastet — zzgl. Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer, die dieser Rechner nicht separat ausweist.